STJ Suspende Processos sobre Aluguéis de Curta Temporada em Condomínios
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu suspender, em todo o Brasil, os processos que abordam a possibilidade de condomínios residenciais impedirem a locação de imóveis por curta temporada em plataformas como Airbnb. Essa medida foi adotada pela Segunda Seção do tribunal, que transformou o assunto em um tema de recursos repetitivos, visando uniformizar a interpretação em casos similares.
A suspensão abrange tanto ações individuais quanto coletivas, que questionam se a cláusula que determina o uso exclusivamente residencial das unidades é suficiente para restringir aluguéis de curta duração ou se é necessária uma proibição explícita na convenção do condomínio. O tema foi registrado sob o número 1.443 e será analisado através dos Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536, sob a relatoria do ministro Raul Araújo. A decisão foi aprovada por unanimidade em 26 de maio.
É importante ressaltar que esta decisão não estabelece uma nova regra sobre locações de curta temporada. Ela apenas interrompe o andamento dos processos relacionados até que o STJ defina uma tese sob o rito dos repetitivos. Isso implica que ações em andamento que tratem da mesma controvérsia ficarão suspensas. O tribunal também determinou que a decisão seja comunicada aos Tribunais de Justiça e aos Tribunais Regionais Federais.
O julgamento abordará se uma cláusula que determina a destinação exclusivamente residencial do condomínio é suficiente para impedir locações por curta temporada ou se é necessário que a convenção traga uma proibição expressa. Em maio, o próprio STJ já havia se manifestado sobre o tema, ao decidir que a ausência de uma proibição explícita poderia ser compensada pela convenção que assegura o uso exclusivamente residencial.
O mais recente recurso analisado pelo STJ envolve um condomínio em Santa Catarina, onde um proprietário oferecia acomodações pelo Airbnb, fracionando o imóvel para locações de curta duração. A convenção do condomínio afirmava que as unidades eram destinadas estritamente para moradia. O proprietário argumenta que a convenção não proíbe explicitamente a locação por temporada e que o uso de uma plataforma digital não altera a natureza da relação.
O ministro Raul Araújo destacou que a definição de uma tese sob o rito dos repetitivos trará maior segurança e coerência para casos semelhantes. Além disso, essa decisão terá repercussões sobre futuros casos relacionados à mesma questão jurídica, já que os recursos repetitivos servem para uniformizar a interpretação da legislação federal.
A discussão sobre locações de curta duração também envolve o impacto desse tipo de hospedagem no mercado imobiliário. Moradores e especialistas expressam preocupações de que a conversão de imóveis residenciais em unidades para turistas diminua a oferta de moradia para quem busca residir nessas áreas e contribua para o aumento dos preços de aluguel.
Em São Paulo, o edifício Copan ilustra essa problemática: atualmente, mais de 200 dos 1.160 apartamentos estão destinados ao aluguel de curta temporada, segundo a administração do condomínio. Moradores relatam a diminuição da oferta de locações tradicionais e o aumento dos preços, com uma quitinete simples custando, em média, R$ 2.000 mensais.
Diante desse cenário, a União Europeia também começou a implementar medidas para monitorar e regulamentar os aluguéis de curta duração, em resposta aos seus efeitos no mercado imobiliário. No Brasil, diversas cidades, como Salvador, Petrópolis, Olímpia e Ponta Grossa, já aprovaram leis que tratam da tributação sobre aluguéis por temporada, enquanto propostas semelhantes estão em discussão em locais como São Paulo, Rio de Janeiro e Florianópolis.
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